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企业拆迁补偿都涉及哪些方面?

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发表于 2017-3-17 16:18 | 显示全部楼层 |阅读模式

对于很多企业来说,遇到拆迁无疑是件头疼的事情,因为企业拆迁的很多方方面面,法律、法规等都没有太多单独、细致的规定,只是零散的见于法律、法规关于拆迁及征收的条文中。那么当企业遇到拆迁问题时该如何维护自己的权益呢?怎么能从有效的法律条文中阐释出有利的方面?

企业拆迁
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;
(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁房;选择房屋产权调换的,产权调换房屋支付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
国务院2001年颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》
第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。
企业拆迁的补偿标准适用上述法条,企业拆迁的过程中也会遇到各种的程序问题,比如评估机构的选取、时效问题、采取何种救济方式,这些程序问题和普通的拆迁相同。下面根据上述法条以及律师的实务经验,着重研究企业拆迁补偿(http://www.zaiminglaw.com)都有哪些方面,在立法不完善的情况下,企业在拆迁的过程中律师如何帮助其将损失降低到最小。
从上述法条以及各地颁布的法规及其他法律文件中,能够得知企业拆迁的补偿主要包括五个方面:
一、房产、建筑物及土地的补偿
1、房产、建筑物的补偿
企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房,具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准,因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题,企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人,如果企业是承租人的话,那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。
2、土地的补偿
在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质,国有土地与集体土地的问题,《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定,全国各地方拆迁时土地的补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿;集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿,如果企业为承租人的话,就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题,补偿的依据以证书或租赁合同为准。
二、设备、设施的补偿
1、不可移动设备的损失补偿。对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算,对所有权人进行补偿。
2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算,主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等,安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。
三、停产、停业损失
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。由于各地的情况不一样,这部分的补偿也有很大的差别,但是在地域相同的情况下,停产停业损失也有可能不同,停产停业损失包括哪些、如何计算,都是律师可以争取的,弹性比较大,是企业拆迁过程中很重要的一部分补偿。
停产停业损失补偿既包括实际损失补偿,也包括预期利润损失补偿。实际损失补偿主要有原材料、半成品等物品的损失,以及订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明,以判决书的形式确定解约损失证明效力最高,被拆迁企业不能随便与客户约定中止订单的赔偿协议,否则拆迁人或征收人不予认可。预期损失主要指根据往年的情况,企业可期待的利润,被拆迁企业应当证明投资数额和近几年平均合理利润,以证明合理的投资收益回报,结合剩余经营期限,计算预期的利润损失。
四、人员遣散安置等补偿费用
针对员工的这部分补偿,法律也没有具体的规定,有的地方制定了相应的规定,但有一些地方没有具体的规定。这些都是律师可以进行争取的,如果企业进行搬迁的,一般来说需要支付停工期间的工资和社保费;对于停止经营的,需要依据《劳动合同法》的有关规定,支付解除劳动合同的经济补偿金等费用。
五、搬迁奖励费用及其他费用
在拆迁的过程中,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,让被拆迁人搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际的情况确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商进行确定。其他损失如实验室、无菌车间、包装车间等特殊厂房的验证费,广告投入后尚未回收成本的损失。
企业拆迁的过程中,拆迁人不会如上述所述,根据法律、法规及其他规范性文件给予被拆迁人各种补偿,下面针对经常遇到的两个问题,给予企业被拆迁人提醒以及建议,使企业在拆迁的过程中防止受到更多的损失。
第一个问题,是企业作为次承租人的问题,现在有很多企业租用的厂房可能是从其他承租人那里租过来的,此时,遇到拆迁,拆迁人通常都会和所有权人、承租人签订补偿协议,而将次承租人排除在外。为什么会出现这种情况呢?一是因为法律未明确规定次承租人的被拆迁人的地位,二是次承租人凭借租赁合同起诉承租人及出租人,通过民事诉讼途径解决于事无补,很难从出租人或者承租人手中要到本属于企业自己的补偿。这个时候,企业该如何做呢,首先,在拆迁未进行前,企业就要做好相关的准备工作,有的企业会采取拖延的方法,认为这样能获得更高的补偿,这实为一种不明智的做法。我国法律明确规定了拆迁人可以通过合法的程序进行强拆,而且企业在拖得过程中可能丧失了与拆迁人谈判的最佳时机,拆迁人可能会分裂次承租人与出租人、承租人的关系,直接与他们签订补偿协议,企业作为次承租人受到的损失会非常大。再次,企业在拆迁时不能被动的接受,要主动地出击,调查拆迁人的违法之处,依法申请查处非法拆迁,通常拆迁人不可能每一个程序都按照法律的规定,拆迁手续也不可能都齐全,当被拆迁企业掌握这些信息时,就可以进行行政复议或者提起行政诉讼,从而使被拆迁企业处于有利的地位,与拆迁人进行谈判,得到企业应有的补偿。
第二个是关于企业租用集体土地的问题,由于集体土地的租金相对比较便宜,在现行经济活动中,租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但是在目前的法律环境下,在审判实践中,擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此,对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地的企业,在拆迁的过程中需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
经过对法律条文的分析,通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,或者因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”等情况。其他的租赁行为均为无效行为,双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也会因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。所以企业在无效合同的基础上取得的土地使用权是没有合法保障的,其在土地上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。这个时候企业就会处于不利的状态,企业应积极搜集拆迁人存在的违法行为,从而使自己占据有利的地位,与拆迁人进行谈判,获得应得的补偿,维护自己的合法权益。
企业拆迁对于企业来说是一件大事,企业拆迁涉及的范围广、项目多,补偿标准不统一。只有在律师的帮助下才能面对复杂而且周期又长的拆迁过程。
企业拆迁又是一项专业性极强的法律业务,很多办案经验需通过实际操作才能获取,只有具有专门企业拆迁法律知识、实践经验的律师才能帮助企业与拆迁人抗衡,才能为企业争取更多的利益。


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