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房价上涨见顶,限贷限售之下,三四线恐成房价下跌开端

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发表于 2018-8-10 13:41:16 | 显示全部楼层 |阅读模式


政策明确调控主基调:遏制房价上涨
7月31日,中共中央政治局召开会议,对2018年下半年经济工作部署了六大主要任务,其中之一就是要下决心解决好房地产市场问题,并特别提到了要"坚决遏制房价上涨"。和以往的防止房价过快上涨不同,这一次的用词却是“坚决遏制”,可见中央对控制房价上涨决心之大。消息一出,房地产上市公司股价暴跌,两天市值蒸发1000亿元。与此同时,房价正在发烧的城市也开始出台更加严厉的房价调控手段。




从Wind获得统计数据显示,2018年7月以来,央行向公开市场累计净投放(含国库现金)14605亿元,年初以来货币政策边际放松在流动性环境的逐步纾解过程中不断确认,市场多认为,央行货币政策确实由紧转松了。为了防止资金再次流向房地产,中央的明确要求对稳定房地产市场预期起到了“定心丸”的作用。
房地产业界对这一次中央对房价上涨的严格措辞也高度关注。据《每日经济新闻》报道,在8月2日博鳌地产论坛,五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波表示,房地产行业未来会有一个天花板,一个是人口,一个是政策,房价稳定预期一旦实现,就可能会出现下跌压力。
调控政策不放松、楼市资金紧缺




2018年前7个月,主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%。从7月单月来看,全国楼市调控密集程度再刷新历史纪录,合计超过60城市,发布了超过70次各类型房地产调控政策。
日前召开的中央政治局会议要求,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。这表明楼市调控大概率继续加码,在这种政策背景下,银行房贷政策会配合中央政治局会议精神要求,除了压缩房贷规模之外,最有可能采取的措施就是用提高房贷利率的价格杠杆手段来抑制市场对银行房贷的过多、过快需求,以实现房贷供给偏紧的金融调控目标。
另一方面,全国首套房贷平均利率已连涨18个月。据融360发布的数据显示,上个月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%,上升15.34%。




数据显示,6月全国533家银行分(支)行中,有169家银行首套执行基准利率上浮10%;164家银行首套执行基准利率上浮15%;116家银行首套执行基准利率上浮20%;25家银行首套执行基准利率上浮25%;16家银行首套执行基准利率上浮30%,本月执行基准上浮20%及以上银行数增多。6月19家主要银行首套房贷利率最低为基准1.088倍,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行首套房贷利率已较基准利率上浮15.2%水平。
现在不仅高房价而且高利率,买房不仅掏空六个钱包估计是几代人的钱包。钱都流向房地产了,哪还有余钱消费。高房价对其他行业的间接冲击正在加深,尤其是对实体经济。综合考虑,楼市调控长效机制没有成型,调控很难松绑。
厦门房价下跌 破房价只涨不跌神话
来看一下最近房价跌的比较厉害的城市—厦门,这个素有中国"最难买房城市"之称的厦门楼市2018年出现了"量价齐跌"的情况。这也最有力的反驳了房价会永远上涨。
“厦门地价相比2016年几近腰斩,2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门岛内那个寸土寸金,房价只涨不跌的神话也破灭了,相比2017年3月高峰期,岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米,岛外下跌6000-1万元/平米”。厦门房价谈不上"大跌",但其二手房降价明显,地价也回到两三年前。




在调控一再升级的背景下,厦门房价只涨不跌的神话破灭,并非偶然。由于多重原因,厦门的房价上涨和回调都有其独特性,尤其是飙升速度和回调幅度都有特殊一面,但背后支撑的主要逻辑线都是预期收益率,这与全国房价涨跌逻辑基本一致,所以也具有同性价值。
可以预见,在国家层面释放出"坚决遏制房价上涨"的清晰信号后,类似厦门这样房价出现明显下降或不再单向上涨的现象,不会只是个案。
三四线房价得不到支撑,抗跌风险能力差
7月30日新华社发文《莫让三四线城市房地产市场成新的风险聚集地》指出:今年以来,房地产市场调控政策密集出台,持续政策发力之下,全国楼市整体平稳。但不同城市分化加剧,不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下,楼市调控应从紧从严、精准出击,增强预期引导,加强秩序整顿,谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。




机构数据显示,受监测的300个城市中,三四线城市上半年土地出让金增幅较大,成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。
专家表示,部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速,整体来看人口仍在流出,其房价上涨从根本上缺乏支撑。相关部门已经暗示了三四线楼市风险不小。
三年限售到期限购依旧,下跌之势难阻
房地产业向来属于资金密集型行业,资金的流动性对房产企业来说至关重要。在这里提一个近期房地产行业热议的话题-高周转。“高周转”就是买完地之后快开工、快销售、快资金回笼。房地产行业是资金密集型行业,在目前房企融资难、融资成本高的情况下,必然要追求高周转。地产商的囤地囤房计量慢慢也将因市场而改变。也就是说,未来从拿地到交房周期会缩短。
从行业发展的周期来看,我国房地产行业已经进入行业发展的下半场。不论是从需求、供给、还是从竞争力、利润空间来看,出现类似厦门阶段性“回调”应是大概率事件。目前房价水平远远超出居民可承受范围已经是不可否认的现实,高位运行泡沫明显。投资者也在积极寻找替代品,房地产市场的投资风险越来越大基本形成共识。




2017-2018出台限售政策的范围由一二线向三四线城市扩大,基本上是限售三年。就拿西双版纳来说,景洪的限售政策也是今年中旬刚出台。而景洪市的房价从五千到一万翻了一倍,可谓暴涨。当然炒房客功不可没。而当地居民的工资多数在2000-3000每月。这么高的房价当地居民能承受的有多少?且房贷利率并没有要下调的意思。当地居民不买账就不信炒房客留着自己住。
房价不涨或慢涨对炒房客来说都是亏损,要熬三年估计压力也不小。三年后第一批限售的房子便可出手,市场上的二手房源难免暴增,加上限购限贷不放松。供给增加需求不变,房价走势可想而知。
在遏制房价上涨限售限价限贷的今天,若是依旧抱着房价永远上涨的观念去炒三四线的房子,承受的风险明显大于预期收益,是投资还是投机一目了然。既然房价难以上涨了,那就只能是维稳和下跌。三四线城市经济本就不发达加之人口净流出,恐会是未来房价下跌的开端。
来源:云南房屋网




发表于 2018-8-10 13:55:39 | 显示全部楼层
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